Вернуться к обычному виду
ВЕРСИЯ ДЛЯ СЛАБОВИДЯЩИХ




Земельно-имущественные отношения


В помощь собственнику


Что необходимо знать собственникам при продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения:

Во-первых, собственнику земельного участка для того, чтобы продать его необходимо иметь на руках надлежащим образом оформленные документы на право собственности на участок.

Во-вторых, если земельный участок находится на территории Самарской области, то в соответствии с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Законом Самарской области «О земле» высший орган государственной власти субъекта Российской Федерации (Самарская область в лице Правительства Самарской области), имеет преимущественное право покупки земельных участков сельскохозяйственного назначения, за исключением случаев продажи с торгов.

Таким образом, собственник продаваемого земельного участка, обязан известить в письменной форме Правительство Самарской области о своем намерении продать земельный участок сельскохозяйственного назначения. В извещении необходимо указать цену участка и другие существенные условия договора. Извещение нужно вручить под расписку или направить заказным письмом с уведомлением о вручении (адрес Правительства Самарской области: 443006, г. Самара, ул. Молодогвардейская, 210).

Порядок реализации Самарской областью преимущественного права на приобретение земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения утвержден постановлением Правительства Самарской области от 14.02.2014 № 76.

Кроме того, в соответствии с Законом Самарской области «О земле» муниципальные образования в Самарской области в лице уполномоченных органов местного самоуправления (далее – органы местного самоуправления) обладают преимущественным правом покупки находящихся на территории соответствующих муниципальных образований земельных участков, в случае, если Самарская область отказалась от приобретения соответствующего земельного участка в пользу муниципального образования Самарской области.

Орган местного самоуправления соответствующего муниципального образования в Самарской области и продавец земельного участка должны быть в письменной форме уведомлены Правительством Самарской области о решении об отказе от приобретения земельного участка в пользу муниципального образования в Самарской области.

Если продавцом земельного участка направлено извещение о намерении продать земельный участок в органы местного самоуправления муниципального образования в Самарской области, орган местного самоуправления, получивший извещение, обязан направить Правительству Самарской области соответствующее извещение.

Следует особо отметить, что при продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки Самарская область в лице Правительства Самарской области имеет право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Иными словами, что будет, если собственник земельного участка сельскохозяйственного назначения продаст его физическому или юридическому лицу, не известив об этом органы власти субъекта Российской Федерации или муниципалитета? Такая сделка даже может пройти процедуру государственной регистрации, но Самарская область или орган местного самоуправления могут в течение года с момента регистрации такой сделки обратиться в суд и требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя. После удовлетворения судом такого иска, земля перейдет в собственность Самарской области или в муниципалитет.

В-третьих, если в течение месяца Правительство Самарской области или орган местного самоуправления заявят о покупке участка по указанной в извещении цене, то собственнику надлежит заключить договор купли-продажи с ними, если не заявят, то в течение года земельный участок можно продать покупателю по цене не ниже указанной в извещении. Если за заявленную в извещении цену земельный участок не продается и собственник цену продажи участка снизит, то описанную выше процедуру необходимо начинать сначала.



Основные направления развития земельного законодательства Самарской области в связи с изменениями земельного законодательства Российской Федерации


Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ», (далее – Федеральный закон), внесены существенные изменения в законодательство Российской Федерации, направленные, в том числе на совершенствование регулирования процессов распоряжения земельными участками.

С 1 марта 2015 года в России вступил в силу новый порядок формирования и предоставления земель из государственной и муниципальной собственности физическим и юридическим лицам.

Ввиду того, что земля всегда есть основа любой хозяйственной деятельности, как сельскохозяйственной, так и промышленной, а также того, что сейчас в России преобладающая часть земли находится в государственной собственности, то указанный Федеральный закон № 171-ФЗ имеет ключевое значение.

В соответствии с настоящим законодательством, земля попадает в хозяйственный оборот только как земельный участок, то есть как объект, который:

  • имеет четкие границы (сформирован);
  • имеет кадастровый номер (поставлен на государственный кадастровый учет);
  • имеет юридический статус - на него зарегистрированы права (поставлен на учет в ЕГРП)


Новым законом:

  • уточняется понятие земельного участка как объекта хозяйственного оборота: «Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных законом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи» (п. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ)),
  • устанавливается порядок формирования земельных участков, тем самым ликвидировав противоречия между Земельным, Лесным, Градостроительным кодексами и законом о садоводческих объединениях граждан (ст. 11.3 ЗК РФ).

«Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:

  • проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом РФ;
  • проектная документация о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков;
  • утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории» (только в случае, если нет проекта межевания территории).


Кроме этого указывается, когда возможно формирование земельного участка только при наличии проекта межевания:

  1. из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории (т.е. комплексной застройки);
  2. из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства либо для ведения дачного хозяйства иным юридическим лицам;
  3. в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о ее развитии (то есть, например, в случае, когда надо снести квартал ветхого жилья и на его месте построить новое);
  4. в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами (то есть опять же в границах квартала);
  5. для размещения линейных объектов федерального, регионального или местного значения (трубопроводы, ЛЭП и т.д.).


Как видно, все завязывается на проект межевания, и в особенности на нем замыкаются такие масштабные вопросы, как комплексная застройка и строительство линейных сооружений.

Проект межевания в соответствии с Градостроительным кодексом, готовится на основе проекта планировки (или зачастую, как его часть), смыслом которого является комплексное рациональное размещение на определенной территории объектов инфраструктуры, призванное не допустить строительства, не обеспеченного ни дорогами, ни инженерной инфраструктурой, ни транспортом. Кроме того, проект планировки напрямую связан с назначением земельных участков, их видом разрешенного использования.

Таким образом: сначала планирование использования территории, потом - предоставление земельного участка в соответствии с определенной ему функцией, а не наоборот, как это было с наболевшим фактом точечной застройки.

Значит, нуждающемуся в земле лицу нужен один из этих документов: либо проект межевания (порядок его принятия регулируется Градостроительным кодексом), либо схема расположения земельного участка (СЗУ).


Федеральным законом определены случаи и порядок предоставления земельных участков:

1) установлен закрытый перечень документов-оснований перехода права на земельный участок, принадлежащий государству или муниципалитету (ст. 39.1 ЗК РФ):

  • решение органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;
  • договор купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;
  • договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;
  • договор безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

2) установлены способы перехода прав на земельный участок, принадлежащий государству или муниципалитету:

  • в собственность за плату: только на торгах в форме аукционов за исключением перечисленных случаев (ст. 39.3 ЗК РФ);
  • в собственность бесплатно (ст. 39.5 ЗК РФ);
  • в аренду (платное временное пользование): только на торгах в форме аукционов за исключением перечисленных случаев (ст. 39.6 ЗК РФ);
  • в безвозмездное (временное) пользование (ст. 39.10 ЗК РФ);
  • в постоянное (бессрочное) пользование (ст. 39.9 ЗК РФ).

3) установлен порядок:

  • проведения торгов (ст. 39.11 - 39.13 ЗК РФ);
  • предоставления земельного участка без торгов (ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ);
  • предоставления земельного участка гражданам для ИЖС, ЛПХ, садоводства, огородничества, дачного хозяйства и фермерства (ст. 39.18 ЗК РФ);
  • предоставления земельного участка гражданам бесплатно (ст. 39.19 ЗК РФ);
  • предоставления земельного участка под зданиями и сооружениями (ст. 39.20 ЗК РФ).

4) установлен порядок использования земельного участка без передачи прав - посредством сервитута или без него.


В законе в статье 39.3 прописаны случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов, в т.ч. земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения:

1. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

2. Без проведения торгов осуществляется продажа:

земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";

земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка;

3. Если единственная заявка на участие в аукционе по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, подана лицом, которое соответствует указанным в извещении о проведении аукциона требованиям к участникам аукциона и заявка на участие в аукционе которого соответствует указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, либо если только один заявитель признан единственным участником аукциона или в аукционе принял участие только один его участник, продажа такого земельного участка осуществляется указанному лицу.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе по продаже земельного участка цена такого земельного участка определяется по результатам аукциона или в размере начальной цены предмета аукциона при заключении договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

В статье 39.6 прописаны случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов

1. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:

  • земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";
  • земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса;
  • земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства
  • земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка;

Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка, если заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

Если единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, подана лицом, которое соответствует указанным в извещении о проведении аукциона требованиям к участникам аукциона и заявка на участие в аукционе которого соответствует указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, либо если только один заявитель признан единственным участником аукциона или в аукционе принял участие только один его участник, договор аренды такого земельного участка заключается с указанным лицом.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:

  • на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 12 настоящего пункта;
  • на срок не более чем три года в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества;


Установлены нормы, решающие множество вопросов по земле, относительно строительства инженерной инфраструктуры - дорог, трубопроводов, линий связи.

Для их строительства теперь не обязательно формировать несуразные змеевидные земельные участки для выполнения требований Градостроительного кодекса. Теперь для этого достаточно установления сервитута, который ставится на учет в Государственный кадастр недвижимости. Для ремонта же достаточно просто получения разрешения, выдаваемого государственным органом. Кстати, его теперь достаточно и для проведения инженерных изысканий для строительства вместо необходимости арендовать для этого землю, что существенно снижает организационные и финансовые издержки строительства.


Легче стало оформить землю дачникам. Именно оформить, а не получить бесплатно. Облегчение выражено исключительно в организационной форме - более четко прописанном порядке оформления земли и предоставления ее в собственность. Абсолютному большинству граждан бесплатно получить землю не получится. Такой порядок касается садоводов, огородников, дачников, личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, фермеров.

В принципе закон предполагает, что любой желающий может купить или взять в аренду любую свободную землю у государства на торгах. Однако подробный анализ закона и, в частности, п. 8 ст. 39.11 показывает, что существует гигантский перечень препятствий, который полностью перекрывает идею свободной распродажи земли и который обеспечивает государству полный контроль над вопросами предоставления земли:

  • желаемый участок заинтересованное лицо должно формировать и ставить на учет само и за свой счет, без гарантий приобрести его на аукционе;
  • участок должен соответствовать множеству условий территориального планирования, которые соблюсти весьма сложно;
  • предусмотрен ряд возможностей для отказа от продажи государством земли. Например, наличие уже поданного заявления о предварительном согласовании в предоставлении участка. Такое заявление может быть легко подано кем угодно, в том числе «своей организацией». В результате, будет основание оттягивать момент расставания с землей сколь угодно долго;
  • продажа участка под застройку вообще запрещена, кроме конкретно оговоренных случаев;
  • до 01.01.2020 государство может отказать в предоставлении участка, в том числе и по основаниям, утвержденным законом субъекта Федерации (п. 29-31 ст. 34 ФЗ-171).


Это означает, что государство отказалось от идеи тотальной распродажи земли и ее неконтролируемого не системного использования.


Федеральный закон от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ»

Федеральный закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения

Закон Самарской области «О земле»

Постановление правительства Самарской области «Об утверждении порядка реализации преимущественного права Самарской области на приобретение земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения»

Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения»

Порядок осуществления прав собственника имущества государственных унитарных предприятий Самарской области министерством сельского хозяйства и продовольствия Самарской области

Список государственных унитарных предприятий Самарской области, подведомственных министерству сельского хозяйства и продовольствия Самарской области

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ от 13 июля 2011 г. N 324 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОРЯДКА ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ОРГАНАМИ ИСПОЛНИТЕЛЬНОЙ ВЛАСТИ САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ ПРАВ СОБСТВЕННИКА ИМУЩЕСТВА ГОСУДАРСТВЕННЫХ УНИТАРНЫХ (КАЗЕННЫХ) ПРЕДПРИЯТИЙ САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ ОБОРОТА И ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО РАСЧЕТУ СТОИМОСТИ КОМПЕНСАЦИИ УБЫТКОВ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО ПРОИЗВОДСТВА И УПУЩЕННОЙ ВЫГОДЫ ДЛЯ СОБСТВЕННИКОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ, АРЕНДАТОРОВ ПРИ ВРЕМЕННОМ ЗАНЯТИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ НЕСЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ НУЖД НА ЗЕМЛЯХ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ